Hukuki Kılavuz

Bu çalışma, TuREEFF kredilerinden faydalanmak isteyen tüketicilere hukuki ve yasal düzenlemeler hakkında bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır ve tavsiye niteliği taşımamaktadır. TuREEFF;kanunlarda ve düzenlemelerde meydana gelebilecek değişikliklerden sorumlu değildir.

Kat Mülkiyeti Hukuku
Türk Hukukunda, kat mülkiyetine ilişkin düzenlemelerin yer aldığı temel metin 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet haklarıdır. 

Kanun’un 3. Maddesinde de açıkça ifade edildiği üzere, kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Gerçekten de, kat mülkiyeti, Medeni Kanun’da düzenlenen mülkiyet haklarından farklı ve kendine özgü bir mülkiyet türüdür. Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere (kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma) sahiptir. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakkını öngörmekte, öte yandan bu mülkiyetin ayrılmaz bir unsuru olan ortak yerler ile bağlantılılarında ortak mülkiyet hükümlerini geçerli saymaktadır.

Bağımsız mülkiyete konu olan bağımsız bölümlerin ve eklentilerin (bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler) dışında kalan korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere “Ortak Yer” denilmektedir.  Kanun’un 4’üncü maddesi uyarınca;

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,

Ortak Yer sayılırlar. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebileceği gibi, yukarıda sayılanlar dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de Ortak Yer konusuna girebilir.

Kat mülkiyeti, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapılacak tescil başvurusunda, ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına, birden çok yapı olması halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış ve kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı sunulması gerekmektedir. 

Ana gayrimenkul, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olan işbu yönetim planı çerçevesinde, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, kat malikleri kurulunca yönetilir. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Kural olarak, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Genel kural bu olmakla birlikte, Kanunu’nun yeter sayılar için ayrıca öngörmüş olduğu hükümler saklıdır (örneğin, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır ya da yönetici atanabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından karar alınması gerekmektedir). Önemle belirtmek isteriz ki, işbu çalışma kapsamına giren ve aşağıda tek tek ele alınan hususlar için Kanun’da ayrıca öngörülmüş yeter sayılar olması durumunda, söz konusu özellikli durumlar ayrıca ilgili bölümlerde belirtilmiştir.

Ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin yukarıda yapılan açıklamalar, 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile metne eklenmiş olan toplu yapılara ilişkin düzenlemelerde değişiklik arz etmektedir. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Toplu yapılarda yönetim birden çok kurul eliyle yürütülmektedir. 

- Blok Kat Malikleri Kurulu: Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan (örneğin her biri tek veya birbirine bitişik iki ya da üç bağımsız bölümden oluşan)  yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

- Ada Kat Malikleri Kurulu: Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu: Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasına eklenen cümle uyarınca, toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Ancak, toplu yapılardaki kurullara ilişkin ayrı düzenleme getirilmemiş olan konular için, Kanunu’nun 74’üncü maddesi gereğince, Kanun’un dokuzuncu bölümünde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Kanun’da yer alan hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanacaktır. 


Enerji Verimliliğine İlişkin Mevzuat
Türkiye’de enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılması amacıyla 18.04.2007 tarihli ve 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu 02.05.2007 tarih ve 26510 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Enerji verimliliği, tüketilen enerji miktarının, üretimdeki miktar ve kaliteyi düşürmeden, ekonomik kalkınmayı ve sosyal refahı engellemeden en aza indirilerek, enerji tasarrufu sağlanmasıdır. Enerji Verimliliği Kanunu enerji verimliliğini, ‘binalarda yaşam standardı ve hizmet kalitesinin düşüşüne yol açmadan enerji tüketiminin azaltılması’ şeklinde açıklamaktadır.

Enerji verimliliği çalışmalarının ülke genelinde tüm ilgili kuruluşlar nezdinde etkin olarak yürütülmesi, sonuçlarının izlenmesi ve koordinasyonu amacıyla Enerji Verimliliği Koordinasyon Kurulu oluşturulmuştur. Kurulca alınan kararların uygulaması Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı’na bağlı Yenilenebilir Enerji Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’na dayanılarak Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı tarafından hazırlanan Enerji Kaynaklarının ve Enerjinin Kullanımında Verimliliğin Artırılmasına Dair Yönetmelik 27.10.2011 tarih ve 28097 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Yönetmelik, enerji verimliliğine yönelik hizmetler ile çalışmaların yönlendirilmesi ve yaygınlaştırılmasında üniversitelerin, meslek odalarının ve enerji verimliliği danışmanlık şirketlerinin yetkilendirilmesine, enerji yönetimi uygulamalarına, enerji yöneticileri ile enerji yönetim birimlerinin görev ve sorumluluklarına, enerji verimliliği ile ilgili eğitim ve sertifikalandırma faaliyetlerine, etüt ve projelere, projelerin desteklenmesine ve gönüllü anlaşma uygulamalarına, talep tarafı yönetimine, elektrik enerjisi üretiminde, iletiminde, dağıtımında ve tüketiminde enerji verimliliğinin artırılmasına, termik santrallerin atık ısılarından yararlanılmasına, açık alan aydınlatmalarına, biyoyakıt ve hidrojen gibi alternatif yakıt kullanımının özendirilmesine ve idari yaptırımlara ilişkin usul ve esasları belirler.

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’na dayanılarak çıkarılan bir diğer yönetmelik ise, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’dir. Binalarda enerjinin ve enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılmasına ve enerji israfının önlenmesine ilişkin usul ve esasları düzenleyen bu Yönetmelik, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanarak 05.12.2008 tarih ve 27075 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmış; fakat yayımlandığı tarihten bir yıl sonra (05.12.2009) tarihinde yürürlüğe girmiştir. Sanayi alanlarında üretim faaliyetleri yürütülen binalar, planlanan kullanım süresi iki yıldan az olan binalar, toplam kullanım alanı 50 m2’nin altında olan binalar, seralar, atölyeler ve münferit olarak inşa edilen ve ısıtılmasına ve soğutulmasına gerek duyulmayan depo, cephanelik, ardiye, ahır, ağıl gibi binalar bu Yönetmeliğin kapsamı dışındadır. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ile birlikte getirilen hukuki düzenlemelerin başlıcaları şunlardır:

• Bu Yönetmelikte öngörülen esaslar, yeni bina tasarımlarında, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 05.12.2009 tarihinden önce yapı ruhsatı alınıp yapımı devam eden veya yapımı tamamlanan mevcut binaların proje değişikliği gerektiren önemli tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik tesisat değişikliklerinde, binaların özelliklerine göre, dikkate alınacaktır.

• Söz konusu Yönetmelik uyarınca, İlgili İdareler, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip belediyeler ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir belediyeleri ile diğer belediyeler, bu alanlar dışında kalan alanlarda ise valilikler ile diğer idarelerdir. 

• Binaların mimari, mekanik ve elektrik projelerinin bu Yönetmelikte öngörülen esaslara uygun olmaması halinde,  söz konusu binalara yapı ruhsatı verilmez; bu esaslara uygun projeye göre uygulama yapılmadığının tespiti halinde ise, tespit edilen eksiklikler giderilinceye kadar binaya, yapı kullanım izin belgesi verilmez.

• Binalarda enerji performansı ile ilgili düzenlemelerin Türk Standartları Enstitüsünün belirlediği standartlara, bu standartların olmaması halinde ise, Avrupa Standartlarına uygun olması gerekmektedir. Yönetmelik ekinde ilgili standartların güncel halleri liste halinde verilmektedir. Ayrıca, söz konusu Yönetmelik Avrupa Birliği mevzuatına uyumlu olarak hazırlanmış olup, bu doğrultuda Avrupa Birliği ülkelerindeki binalarda asgari enerji performansı uygulamalarının bu Yönetmeliğe yansıtılması doğrultusunda gerekli değişikliklerin yapılması esas alınmıştır.

• Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasından; bina sahipleri, bina yöneticileri, uygulayıcı yükleniciler ve üreticiler, binanın yapılmasında, kullanılmasında ve enerji kimlik belgesi düzenlenmesinde görev alan müşavir, danışman, proje kontrolü yapan gerçek veya tüzel kişiler, enerji kimlik belgesi düzenlemeye yetkili kuruluşlar, denetleme kuruluşları ve işletme yetkilileri görevli, yetkili ve sorumludur.

• Bu Yönetmelik kapsamında binanın enerji performansını etkileyen mimari, mekanik, elektrik ve aydınlatma gibi sistemlerin verimlilikleri ile ilgili konularda yapılması gerekli bakımlar, testler ve bunların periyotları, ilgili idare tarafından onaylanmak üzere tasarım aşamasında hazırlanan raporda tanımlanır. Bu testlerin zamanında ve uygun şekilde yapılmasından ve binanın tasarım aşamasındaki enerji performansının altına inmeyecek şekilde işletilmesi için gerekli bakım ve onarım ve tadilatların yapılmasından bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu ve/veya enerji yöneticisi sorumludur.

• Bu Yönetmelik kapsamında, binanın enerji tüketen ekipmanlarının, ilgili raporlarda belirtilen periyodik bakımlarının yapılması ile ilgili denetimler Bakanlık veya Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.

• Bu Yönetmelik kapsamında her binanın bir enerji kimlik belgesi olması gerekmektedir. Enerji kimlik belgesinde binanın enerji ihtiyacı, yalıtım özellikleri, ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ve binanın enerji tüketim sınıflandırması ile ilgili bilgiler asgari olarak bulundurulur. Enerji kimlik belgesi düzenleme tarihinden itibaren 10 yıl süre ile geçerlidir.

• Enerji kimlik belgesi, enerji kimlik belgesi vermeye yetkili kuruluş tarafından hazırlanır. Yeni tasarlanan binalar için; binanın tasarımında görev alan yetkili mimar ve mühendisler; mevcut binalar için enerji verimliliği danışmanlık şirketleri bu belgeyi düzenleyebilirler. Enerji kimlik belgesi vermeye yetkili kuruluşlar dışındaki diğer kurum ve kuruluşlarca verilecek olan enerji kimlik belgesi ve ilgili raporlar geçersiz sayılır. Bu belge ve raporlar ilgili idarelerce onaylanmaz.

• Bu belge, yeni binalar için yapı kullanma izin belgesi alınması aşamasında ilgili idarelere sunulur. Enerji kimlik belgesi düzenlenmeyen binalara ilgili idarelerce yapı kullanma izin belgesi verilmez. Enerji kimlik belgesinde yer alan bilgilerden ve bu bilgilerin doğruluğundan enerji kimlik belgesi düzenlemeye yetkili kuruluş sorumludur.

• Enerji kimlik belgesinin bir nüshası bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu ve/veya enerji yöneticisince muhafaza edilir, bir nüshası da bina girişinde rahatlıkla görülebilecek bir yerde asılı bulundurulur.

• Enerji kimlik belgesi, binanın yıllık birincil enerji ihtiyacının değişmesine yönelik herhangi bir uygulama yapılması halinde, bu Yönetmeliğe uygun olacak şekilde bir yıl içinde yenilenir.

• Enerji kimlik belgesinin, binanın tamamı için hazırlanması şarttır. Ayrıca, isteğe bağlı olarak, kat mülkiyetini haiz her bir bağımsız bölüm veya farklı kullanım alanları için ayrı ayrı düzenlenebilir.

• Mücavir alan dışında kalan ve toplam inşaat alanı 1.000 m2'den az olan binalar için enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunlu değildir.

• Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.

• Yeni binalar, Yönetmeliğin Geçici 4’üncü maddesi gereğince, 01.01.2011 tarihinden itibaren enerji kimlik belgesi almak zorundadırlar.

• Mevcut binalar (bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 05.12.2009 tarihinden önce yapı ruhsatı alınıp yapımı devam eden veya yapımı tamamlanan) ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar ise, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun Geçici 6’ncı maddesinin ikinci fıkrası uyarınca 02.05.2017 tarihine kadar enerji kimlik belgesi almak zorundadır.

Kat mülkiyeti hukukunun genel prensiplerine ve enerji verimliliğine ilişkin mevzuatın getirmiş olduğu yeni düzenlemelere ilişkin yukarıdaki açıklamalarımız akabinde, EBRD ile üzerinde mutabakata varılan İş Tanımı uyarınca, TuREEFF projesi kapsamında kullandırılacak kredilerin konularını oluşturan hususlara ilişkin alt başlıklar, özellikle konutlarda enerji verimliliği ve sürdürülebilirlik ile ilgili mevzuat anlamında, aşağıdaki şekilde ele alınmıştır. 


I. KONUTLARDA KULLANILAN ENERJİ VERİMLİLİĞİNE İLİŞKİN EKİPMANLAR/SİSTEMLER

A) Konutlarda Kullanılan Elektrikli Ev Aletleri İle İlgili Hukuki Düzenlemeler
Enerji Kaynaklarının ve Enerjinin Kullanımında Verimliliğin Artırılmasına Dair Yönetmelik’te elektrikli ev aletleri, elektrik enerjisi kullanan buzdolabı, dondurucu, klima, çamaşır makinası, kurutmalı çamaşır makinası, fırın, bulaşık makinası, termosifon, elektrikli ısıtıcı, ampul ve floresan, ütü, televizyon, bilgisayar, müzik aleti gibi ürünler olarak tanımlanmaktadır. 

Konutlarda kullanılan bu gibi elektrikli ev aletlerinin enerji kullanımında verimliliği en yüksek olanlarının ve en az enerji tüketenlerinin tercih edilmesi gerekmektedir. Özellikle beyaz eşya olarak adlandırılan buzdolabı, çamaşır makinesi, çamaşır kurutma makinası, bulaşık makinesi gibi elektrikli cihazların, enerji tasarrufunu ve enerji verimliliğini artırmak amacıyla enerji verimliliği sınıfının yüksek olmasına dikkat edilmeli ve en yüksek performans düzeyine sahip olan ve en yüksek verimlilik sınıfında yer alan ürünler tercih edilmelidir.

Etiketleme ve standart ürün bilgileri yoluyla enerji ile ilgili ürünlerin kullanım sırasındaki enerji ve diğer temel kaynak tüketimleri konusunda nihai kullanıcıların bilgilendirilmesini ve bu şekilde daha verimli ürünleri tercih etmelerini sağlamak amacıyla, Ürünlerin Enerji ve Diğer Kaynak Tüketimlerinin Etiketleme ve Standart Ürün Bilgileri Yoluyla Gösterilmesi Hakkında Yönetmelik 02.12.2011 tarih ve 28130 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

İşbu Yönetmelik, 07.11.2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile 29.06.2001 tarihli ve 4703 sayılı Ürünlere İlişkin Teknik Mevzuatın Hazırlanması ve Uygulanmasına Dair Kanuna dayanılarak çıkarılmıştır.

• İşbu Yönetmelik uyarınca, tedarikçilerin piyasaya arz edilen ve nihai kullanıcılara doğrudan veya dolaylı olarak satılan, kiralanan, taksitle satılan veya teşhir edilen ürünlerin kullanım sırasındaki elektrik enerjisi tüketimi, diğer enerji türlerini ve temel kaynakları tüketimi hakkındaki bilgiler ile diğer tamamlayıcı bilgileri bilgi formu ve etiket yoluyla sağlama ve ürünün enerji verimliliği sınıfının belirtilmesini sağlama yükümlülüğü vardır. 

• Satıcıların ise, etiketlerin düzgün, görünür ve okunaklı bir şekilde teşhir edilmesini ve bilgi formunun ürün broşürü ile ya da nihai kullanıcılara satılan ürünlerle birlikte sunulan diğer dokümantasyonla birlikte bulundurulmasını sağlamak, mevzuata uygun düzenlenmiş bir etiketi teşhir edilen ürüne üzerinde kolayca görünecek şekilde iliştirmek gibi sorumlulukları vardır.

• Keza, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da da, bir ürünün ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan mallar ayıplı olarak kabul edilir. Kural olarak, ayıplı maldan satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. 

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 10’uncu maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, satışa sunulacak ayıplı mal üzerine ya da ambalajına, üretici, ithalatçı veya satıcı tarafından tüketicinin kolaylıkla okuyabileceği şekilde malın ayıbına ilişkin açıklayıcı bilgiyi içeren bir etiket konulur. Bu etiketin tüketiciye verilmesi veya ayıba ilişkin açıklayıcı bilginin tüketiciye verilen fatura, fiş veya satış belgesi üzerinde açıkça gösterilmesi zorunludur. Teknik düzenlemesine uygun olmayan ürünler ise hiçbir şekilde piyasaya arz edilemez. Bu ürünlere, Ürünlere İlişkin Teknik Mevzuatın Hazırlanması ve Uygulanmasına Dair Kanun ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uygulanır.

• Ürünlerin Enerji ve Diğer Kaynak Tüketimlerinin Etiketleme ve Standart Ürün Bilgileri Yoluyla Gösterilmesi Hakkında Yönetmelik uyarınca, ürünlere ilişkin mevzuat hazırlamaya ve yürütmeye yetkili bulunan kamu kurum ve kuruluşları, her bir ürün tipi için etikete ve bilgi formuna ilişkin ayrıntıları uygulama tebliğleri ile düzenler. Söz konusu tebliğlerde, ürünlerin piyasaya arz edilmesi ile ilgili etiketleme ve ilave ürün bilgilerine ilişkin şartlar düzenlenir. İlgili uygulama tebliğleri, Avrupa Birliği mevzuatına paralel olarak hazırlanmaktadır. Bazı elektronikli ev aletlerine ilişkin çıkarılmış uygulama tebliğleri şunlardır:

  • Ev Tipi Çamaşır Kurutma Makinelerinin Enerji Etiketlemesine Dair Tebliğ (SGM-2013/6)
  • Ev Tipi Çamaşır Makinelerinin Enerji Etiketlemesine Dair Tebliğ (SGM-2012/6)
  • Ev Tipi Kurutmalı Çamaşır Makinelerinin Enerji Etiketlemesine İlişkin Tebliğ / TRKGM: 2002/06 (96/60/AT)
  • Ev Tipi Bulaşık Makinelerinin Enerji Etiketlemesine Dair Tebliğ (SGM-2012/5)
  • Ev Tipi Soğutma Cihazlarının Enerji Etiketlemesine Dair Tebliğ SGM-2012/4)
  • Televizyonların Enerji Etiketlemesine Dair Tebliğ (SGM-2012/7)
  • Ev Tipi Elektrikli Fırınların Enerji Etiketlemesine İlişkin Tebliğ/TRKGM: 2003/01 (2002/40/AT)
  • Ev Tipi Ampullerin Enerji Etiketlemesine İlişkin Tebliğ/TRKGM: 2002/02 (98/11/AT)
  • Klimaların Enerji Etiketlemesine Dair Tebliğ (SGM/2013-11)

• Yetkili kuruluşlar, tedarikçilerin ve satıcıların söz konusu Yönetmelik hükümlerine uyup uymadıklarını denetlerler. Yetkili kuruluşların yapacakları bu denetim, 4703 sayılı Kanun kapsamında, 13.11.2001 tarihli ve 2001/3529 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Ürünlerin Piyasa Gözetimi ve Denetimine Dair Yönetmelik hükümlerine göre yapılır.

• İlgili Yönetmelik uyarınca, enerji etiketinin düzenlenmesinden cihazın tedarikçisi sorumludur. Ürünlerin kullanımı sırasındaki enerji tüketimine ve diğer temel kaynakların tüketimine ilişkin olarak etiket ve bilgi formu üzerinde yer alan bilgiler nihai kullanıcıların satın alma konusunda bilgiye dayalı ve daha isabetli karar vermelerini sağlayacak şekilde açık ve net olmak zorundadır. Etikette yer alan bilgiler kolayca okunabilecek ve silinmeyecek şekilde olmak zorundadır. Etiket, bu Yönetmeliğe göre çıkarılan uygulama tebliğlerinde belirtildiği biçimde ve kolayca görülebilecek şekilde ürüne yerleştirilir.

• Ürünün etikete ve bilgi formuna ilişkin olarak bu Yönetmelikte ve uygulama tebliğlerinde belirtilen koşullara uygunsuzluk halinin devam etmesi halinde, 4703 sayılı Kanun çerçevesinde ürünün piyasaya arz edilmesi ve/veya hizmete sunulması yasaklanır veya sınırlandırılır.

• Etiketin tüm ürün grupları için mümkün olduğu ölçüde tek tip tasarım özelliklerine sahip, kolaylıkla görülebilen ve okunaklı olması gerekir. Etikette enerji verim sınıfı belirtilir.

• Etiketin formatında enerji verim sınıflandırması A, B, C, D, E, F ve G harfleri kullanılarak belirtilir. Sınıflandırma kademeleri nihai kullanıcılar açısından belirgin ölçüde enerji ve maliyet tasarrufuna karşılık gelmelidir.

• Teknolojik gelişmelere bağlı olarak gerektiği takdirde sınıflandırmada üç ilave sınıf kullanılabilir. Bu ilave sınıflar (A+), (A++) ve en verimli sınıf için (A+++) işaretleriyle gösterilir. Daha fazla sınıfa ihtiyaç duyulmadığı müddetçe toplam sınıf sayısı yedi ile sınırlandırılır.

• Renk göstergesi koyu yeşil ile kırmızı arasında en fazla yedi farklı renkten oluşur. En yüksek sınıfın renk kodu daima koyu yeşildir. Yediden fazla sınıf bulunması halinde, sınıflar sadece kırmızı renk tonları kullanılarak çoğaltılır.

Ayrıca, Enerji Kaynaklarının ve Enerjinin Kullanımında Verimliliğin Artırılmasına Dair Yönetmelik uyarınca buzdolabı ve klimalar için enerji etiket sınıfının A üzeri olduğunu, elektrik motorları için verim değerinin EN 60034-30 standartında 50 Hz ve 60 Hz için yer alan süper verim grubu olan IE3 için tanımlanmış nominal sınırların üzerinde olduğunu gösteren belgelerle Yenilenebilir Enerji Genel Müdürlüğüne isteğe bağlı olarak başvuran tüzel kişiler ile endüstriyel işletmelere enerji verimliliği (ENVER) etiketi verilmektedir. Söz konusu belge, ürünlerin enerji tüketim düzeyleri ile ilgili bilgileri içerir. 

Enerji verimliliğini ve sürdürülebilirliği hedefleyen bu proje kapsamında bankalardan kredi kullanarak elektrikli ev aletleri alacak olan tüketicilerin, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda alacakları ürünlerdeki etiketleme sistemlerine dikkat etmeleri ve en yüksek performans düzeyine sahip olan ve en yüksek verimlilik sınıfında yer alan ürünleri tercih etmeleri gerekmektedir.

B) Binalarda Asansör Kullanımı ve İlgili Hukuki Düzenlemeler
Binalardaki toplam enerjinin büyük bir kısmını tüketen ekipmanlar asansörlerdir. Enerji verimliliğini arttırmak ve enerji tasarrufu sağlayabilmek amacıyla, asansör enerji tüketiminin en aza indirgenmesi, asansör mekanik sistemi, tahrik ünitesi,  elektrik sistemi ve kontrol sistemlerinde iyileştirmeler yapılması gerekmektedir.

• Asansörler, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinde binanın inşa edilen ve kullanılabilen tüm bölümleri olarak tanımlanan “Kullanım Alanı” arasında sayılmaktadır. Yönetmelik çerçevesinde, asansörlerin enerji harcamalarının hesaplanması gerekmektedir.

• Asansör, 31.01.2007 tarih ve 26420 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Asansör Yönetmeliği (95/16/AT)’nin 4’üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde tanımlanmaktadır. Buna göre; asansör, belirli seviyelerde hizmet veren, esnek olmayan ve yatay düzlemle 15°’den fazla bir açı oluşturan kılavuzlar boyunca hareket eden bir taşıyıcıya sahip olan ve (1) İnsanların, (2) İnsanların ve yüklerin, (3) Taşıyıcıya girilebiliyorsa, yani bir kişi zorlanmadan taşıyıcıya girebiliyorsa ve taşıyıcı içine ya da taşıyıcı içindeki bir kişinin kolayca ulaşabileceği şekilde yerleştirilmiş kontrollerle teçhiz edilmiş ise, sadece yüklerin taşınmasına yönelik bir tertibattır. 

• İşbu Yönetmelik, 29.06.2001 tarihli ve 4703 sayılı Ürünlere İlişkin Teknik Mevzuatın Hazırlanması ve Uygulanmasına Dair Kanuna dayanılarak çıkarılmış ve Avrupa Birliğinin 95/16/EC sayılı direktifine paralel olarak hazırlanmıştır. Yönetmelik, insanların, insan ve yüklerin veya sadece yüklerin taşınmasında kullanılan asansörler ve bunlara ait güvenlik aksamlarının piyasaya arz edilmeden önce karşılamaları gereken temel sağlık ve güvenlik gereklerini belirlemektedir.

• Asansörlerin hizmete alındıktan sonra çevrenin, insanların ve canlıların sağlık ve güvenliğini tehdit etmeyecek şekilde kullanımlarını sağlamak üzere; işletilmesi, bakımı, yıllık kontrolü, bakım ve servis hizmetinin denetimi ile garanti ve satış sonrası hizmetleri için uyulması gereken kuralları belirlemek için ise, Asansör Bakım Ve İşletme Yönetmeliği hazırlanmış ve 18.11.2008 tarih ve 27058 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandıktan altı ay sonra yürürlüğe girmiştir. 

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesi uyarınca, asansörler ortak yer sayılır. Bir binada asansöre yer verilebilmesi için o ana yapının mimari projesinde ve yönetim planında asansörün gösterilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyetine tabi ve projesinde asansör olmayan bir apartmanda asansör yapımı için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması gerekmektedir. Asansör ortak yerinin yapımına ilişkin giderlere, tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. 

• Binanın mimari projesinde asansör var; fakat fiili olarak tamamlanmamışsa yahut hâlihazırda bir asansör var ve o asansörün bakım ve onarımının yaptırılması söz konusu olacak ise, bu takdirde söz konusu bakım ve onarım “ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilaveler” maddesine göre gerçekleştirilebilir. Bahsi geçen maddeye göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün (apartmanın) ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen ortak yerler, öncelikle mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca (otopark, bahçe vs.) özgülenmemiş veya işbu ortak yerdeki asansör diğer bağımsız bölüm maliklerinden bir veya birkaçını sürekli olarak rahatsız edici nitelikte olmamalıdır. Aksi takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre asansör bakım ve onarımı gibi faydalı yeniliklerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. 

İşlem Sırası:
  • Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve karar alınması
  • Mimari projede ve yönetim planında asansör yok ise; bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması ve plan projesinin çizdirilerek İlgili İdareye sunulması 
  • Projede asansör var; fakat fiili olarak tamamlanmamışsa yahut hâlihazırda bir asansör var ve o asansörün bakım ve onarımının yaptırılması söz konusu olacak ise, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilir.
  • İlgili belediyeden asansör için ruhsat alınması

C) Ortak Yerlerde ve Bağımsız Bölümlerde Değişiklik ve Onarım (Bina dış cephesi çatı ve zemin ile ilgili uygulamalar, pencere değişimi, cam balkon vb.) ile Ana Yapının Güçlendirilmesine İlişkin Hukuki Düzenlemeler
Ortak Yerlerde Değişiklik: Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde; kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre, arsa payları oranında, malik olurlar ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ortak yerlerin durumu mimari projede gösterilir.

• Tüm kat malikleri, ortak yerlerin hukuksal ve mimari durumunu korumak ve kural olarak herhangi bir değişiklik yapmamakla yükümlüdürler.

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bir kat maliki, ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almak koşuluyla ana gayrimenkulün ortak yerlerinde projeye aykırı inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilir. 

• Örneğin, kat malikleri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadıkça, ana yapının dış duvarları, teras, tavan ve çatı gibi ortak yerlerde değişiklik yapamayacak, bağımsız bölümüne projede olmayan balkon ekleyemeyecek, ortak dış duvarları delerek kapı ve pencere açamayacak ya da var olanların yerini ve biçimini değiştiremeyecek, balkonunu kapatıp bağımsız bölümünün odalarına katamayacak, terası genişletemeyecek, bodrumdan ya da tavan arasından yer kazanmak için mimari projeye aykırılıklarda bulunamayacak, ortak bahçeye özel garaj, kömürlük gibi eklentiler yapamayacak ve bunun gibi ortak yerlerde salt kendisinin kullanıp yararlanacağı herhangi bir tesis kuramayacaktır.

• Ana Yapının Güçlendirilmesi: Ancak, yasa koyucu bazı özel durumlarda kat maliklerinin rızası aranmaksızın ana gayrimenkulün ortak yer ve tesislerinde gerekli onarım ve güçlendirmenin yapılmasına olanak sağlamıştır. Bu durum, ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması ve güçlendirmenin projeye ve tekniğine uygun biçimde yapılması koşuluna bağlanmıştır.

• Özellikle ana yapının olası bir depreme karşı güçlendirilmesinin ve yenilenmesinin zorunlu olması durumunda, gereken iyileştirme ve güçlendirmenin yapılması için tüm kat maliklerinin ya da beşte dördünün rızasının gerekmeyeceğine dair birçok Yargıtay kararı vardır. Ana yapının bütünü ile korunması ve taşıyıcı sistemlerinin sağlamlaştırılması, tüm kat maliklerinin can ve mal güvenliği açısından gerekli görüldüğünde, kat maliklerinden her biri bu tür güçlendirme çalışmalarına katılmak, giderlerine arsa payı oranında katılmak ve bağımsız bölümünün boşaltılması ya da içerisine girilmesi gerektiğinde buna izin vermekle yükümlüdür.

• Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.
Bağımsız Bölümlerde Değişiklik ve Onarım: Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Bir başka ifadeyle, her kat malikinin kendi bağımsız bölümünü tek başına kullanma ve ondan yararlanma, hukuki tasarrufta bulunma hakkı vardır. 

• Ancak her ne kadar, her kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde serbestçe tasarrufta bulunma hakkına sahip olsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamazlar. 

• Bir başka ifadeyle, bir kat maliki, ancak ana yapıya zarar vermemek, ortak yerlere tecavüz etmemek ve ana yapının dış görünümünü değiştirmemek koşuluyla diğer kat maliklerinin rızasına bağlı olmaksızın kendi bağımsız bölümünde onarım, tesis ve değişiklik yapabilecektir. Örneğin, ana yapıya zarar vermemek şartıyla bağımsız bölümünün iki odasını ayıran duvarı kaldırarak tek bir odaya dönüştürebilir. Ancak, ana yapının dış duvarları, teras, çatı ve tavan gibi ortak yerlere zarar vererek, örneğin en üst kattaki kat maliki tavanı delerek terasa çıkış yapamaz ya da dış duvara pencere açamazlar.

• Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Örneğin, iki kat maliki bir araya gelerek kendi bağımsız bölümlerinin bağlantılarını oluşturan ortak duvar, tavan ya da tabanda değişiklik yapmaları mümkündür. Ancak her hâlükârda ana yapının taşıyıcı kolonlarına ve duvarlarına müdahale etmemesi ve ana yapıya zarar verecek nitelikte bir değişiklik olmaması gerekmektedir. 

• Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Konutlarda enerji tüketiminin en aza indirgenmesi ve enerji verimliliğinin artırılabilmesi için yapılması gerekenlerin en başında bina dış cephesini oluşturan, duvar, döşeme, balkon, konsol, taban, tavan, çatı ve pencere/duvarlarda enerji verimliliği sağlamaya yönelik uygulamalar yapılmasıdır. 

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, binada cephe, mekanik ve elektrik tesisatı gibi enerji tüketimini etkileyen konularla ilgili toplam tadilat maliyetinin, binanın emlak vergisine esas değerinin % 25’ini aştığı tadilatları “Önemli Tadilat” olarak nitelendirmiştir. 

• Yönetmeliğe göre, mevcut binaların dış kabuğu, binanın enerji performansını olumsuz etkileyecek şekilde değiştirilemez.

• Bina dış cephelerinde enerji verimliliğinin temini amacıyla yapılacak en önemli uygulama, bina ısı yalıtımı olup, ısı yalıtımına ilişkin açıklamalar aşağıdaki ilgili başlıkta yapılmaktadır.

İşlem Sırası:
  • Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve karar alınması
  • Tadilata ilişkin proje hazırlanması 
  • İlgili belediyeden izin/ruhsat alınması

D) Konutlarda Gri Suların Yeniden Kullanımına ve Yağmur Suyu Toplama Sistemleri Kullanımına İlişkin Hukuki Düzenlemeler
Günümüzde tatlı su kaynaklarının hızlı biçimde tüketilmesi ve kirlenmesi gibi sebeplerden ötürü, binalarda alternatif su kaynaklarının kullanımına ilişkin teknolojiler geliştirilmektedir. Gri suların (mutfaktan, banyodan, çamaşır makinesinden gelen ve nispeten daha az kirli olan evsel nitelikli atık sular) arıtılarak tekrar kullanılması ve alternatif bir kaynak olan yağmur suyunun toplanarak kullanılması, su ve enerji kaynaklarının korunması ve sürdürülebilir su temini için uygun teknolojilerin başında gelir.

• 09.08.1983 tarihli ve 2872 sayılı Çevre Kanunu, 08.01.2006 tarihli ve 26047 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan Kentsel Atıksu Arıtımı Yönetmeliği ve 31.12.2004 tarihli ve 25687 sayılı Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği evsel atık suların boşaltım ilkelerini ve boşaltım izni esaslarını, atık su altyapı tesisleri ile ilgili esasları ve su kirliliğinin önlenmesi amacıyla yapılacak izleme ve denetleme usul ve esaslarını düzenlemektedir. 

• Kat mülkiyetine konu bir apartmanda gri suların yeniden kullanımına ve yağmur sularının toplanmasına ilişkin arıtma sistemlerinin kurulumu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilaveler” maddesine göre gerçekleştirilebilir. Bahsi geçen maddeye göre; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen ortak yerler, öncelikle mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca (otopark, bahçe vs.) özgülenmemiş veya işbu ortak yerde kurulacak atık su artıma sistemi diğer bağımsız bölüm maliklerinden bir veya birkaçını sürekli olarak rahatsız edici nitelikte olmamalıdır. Aksi takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekecektir.

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binalarda atık su artıma sistemi kurulması gibi faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. 

E) Isı Yalıtımı, Isıtma Sistemlerinin Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme veya Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Dönüştürülmesi ve Yakıt Dönüşümü İle İlgili Hukuki Düzenlemeler
18.04.2007 tarihinde 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun binalardaki ısıtma sistemlerine ilişkin 42’nci maddesinin dördüncü ve beşinci fıkralarında değişiklikler öngörülmüştür. Buna göre;

• Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. 

• Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. 

• Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. 

• Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Başta Enerji Verimliliği Kanunu ve Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği olmak üzere enerji verimliliğine ilişkin ilgili mevzuatta ısıtma sistemlerine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler yer almaktadır. Başlıcaları şunlardır;

• Yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje değişikliği gerektiren esaslı onarım ve tadilat projelerinde, ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemlerine ait mekanik tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre ilgili mevzuatta öngörülen esaslar göz önüne alınır. Söz konusu esaslara uygun olmayan binalara yapı ruhsatı verilmez veya yapı kullanım izin belgesi verilmez.

• Mevcut binaların, dış cephe duvarlarında ısı yalıtımı, ısıtma sisteminde kazan değişikliği, ferdi ve merkezi ısıtma sistemleri arasında dönüşüm yapılması ve merkezi soğutma sistemi kurulması ile ilgili konularda tadilat yapılması halinde, Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanım izni veren ilgili idare tarafından onaylanır ve uygulanması sağlanır.

• Yeni yapılacak binalarda; yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2.000 m2 ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılması zorunludur. 

• Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemlerin kullanılması gerekmektedir. Buna aykırı olarak hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz.

• Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 14.04.2008 tarihli ve 26847 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik ile düzenlenir.

• Binalarda ısı ölçüm ve paylaşımı bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, Bakanlıkça yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri veya bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri tarafından yapılır.

• Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Kalan % 30’u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

• Bölgesel ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 20’si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

• Merkezi ısıtma sistemine sahip binalardaki kazan verimleri; katı yakıtlı kazanlarda %75'den, sıvı ve gaz yakıtlı kazanlarda, 05.06.2008 tarihli ve 26897 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sıvı ve Gaz Yakıtlı Yeni Sıcak Su Kazanlarının Verimlilik Gereklerine Dair Yönetmeliğin 7’nci maddesinde belirtilen 2 yıldız (**) verim sınıfından daha düşük olamaz.

• Sıvı, gaz ve katı yakıtlı merkezi ısıtma sistemlerinde her işletme döneminin başlangıcında ve yılda en az bir kez olmak üzere baca gazı analizi ve sistem bakımı yaptırılır. Sistem performansını da ihtiva eden bir rapor hazırlanarak gerektiğinde ilgili mercilere sunulmak üzere saklanır.

• Atık gaz ile ısı kaybı sınır değerleri, 13.01.2005 tarihli ve 25699 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği’nde belirtilen sınır değerleri aşamaz.

• Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda ısıtılan mahallerin iç ortam sıcaklığı 15°C’nin altına düşmeyecek şekilde tedbir alınır.

• Mimari projelerde uyulması gerekenler, bina ısı yalıtımı esasları, asgari hava sirkülasyonu ve sızdırmazlık gibi konular Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinde ayrıntılı olarak düzenlenmektedir. Bina kabuğunu oluşturan, duvar, döşeme, balkon, konsol, taban, tavan, çatı ve pencere/duvar birleşimlerin Yönetmelikte belirtilen esaslar çerçevesinde ve asgari ısı yalıtım şartlarına uyulmak suretiyle yalıtımının yapılması gerekmektedir. İmara ilişkin mevzuat gereğince yapı ruhsatı verilmesi safhasında, tesisat projesi ile birlikte ilgili idarelerce Yönetmelikte belirtilen esaslara uygun olarak hazırlanmış "ısı yalıtımı projesi" veya “ısı yalıtım raporu” istenmektedir. Yapı ve yalıtım malzemelerinin işbu Yönetmelik ve Yapı Malzemeleri Yönetmeliği çerçevesinde belirlenen standartlara uygun olması gerekmektedir. Binalarda, derzler de dâhil olmak üzere, ısı geçişinin olabileceği yüzeylerde, kesitlerde ve/veya şaftlarda sürekli hava geçirmeyecek şekilde sızdırmazlık sağlayacak ve hava geçişine engel olacak uygun malzemeler kullanılmalıdır.


II. KONUTLARDA YENİLENEBİLİR ENERJİ KAYNAKLARININ KULLANIMI, ISI POMPASI VE KOJENERASYON SİSTEMLERİ

İlgili Mevzuat:
  • 30 Mart 2013 tarih ve 14.03.2013 tarihli Elektrik Piyasası Kanunu
  • 5346 sayılı ve 10.05.2005 tarihli Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin Kanun 
  • 2 Ekim 2013 tarihli ve 28783 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretimine İlişkin Yönetmelik
  • 2 Ekim 2013 tarihli ve 28783 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretimine İlişkin Yönetmeliğin 

Uygulanmasına Dair Tebliğ
  • 5 Aralık 2008 tarihli ve 27075 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
  • 23 Haziran 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

F) Konutlarda PV Panel (Fotovoltaik Sistem) Kullanımı ve İlgili Hukuki Düzenlemeler
Fotovoltaik (PV), ışığı olduğu gibi elektrik enerjisine dönüştürebilen bir teknolojidir. Güneşten enerji elde edilmesi noktasında en iyi bilinen sistem güneş hücrelerinden yararlanmaktır. PV hücreleri çevre etmenlerine karşı cam levhaların arasında tasarlanarak koruma altına alınmışlardır. Bütün PV ünitelerinin toplam enerjisinden faydalanabilmek için tüm hücreler birbirine elektrik ağı ile bağlanarak fotovoltaik modüle (güneş paneli) dönüşür ve bir bütün oluştururlar. Bu yolla, PV panelleri ile güneş gibi bir doğal enerji kaynağından enerji temin edilerek elektrik üretimi yapılabilmektedir.

Diğer bir yandan, Türkiye’de güneş, rüzgar, su gibi doğal ve yenilenebilir enerjilere dayalı olarak elektrik üretilmesi işi kural olarak Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK)’nun verdiği lisanslara dayanılarak kamu ve özel sektör üretim şirketleri ile organize sanayi bölgesi tüzel kişilikleri tarafından yürütülebilmektedir. Ancak, kanun koyucu bazı hallerde bahsi geçen lisans alma ve tüzel kişiliği haiz olma şartını aramamaktadır. Lisanssız Elektrik Üretimi Yönetmeliği ve Tebliğine göre, güneş gibi doğal kaynaklardan temin edilen enerji ile kurulacak PV panelleri vasıtasıyla elektrik üretimi aşağıdaki hallerde şirket kurulmasına ve lisans alınmasına gerek olmaksızın gerçekleştirilebilmektedir:

a) İletim ya da dağıtım sistemiyle bağlantı tesis etmeden izole çalışan üretim tesisleri,
b) Kurulu gücü 1 (bir) megavat (MW)’a kadar olan yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı üretim tesisleri (Elektrik Piyasası Kanunu Madde 14’e göre Bakanlar Kurulu işbu üst sınırı beş katına kadar artırmaya yetkilidir),
c) Ürettiği enerjinin tamamını iletim veya dağıtım sistemine vermeden kullanan, üretimi ve tüketimi aynı ölçüm noktasında olan, yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı üretim tesisleri

• Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği’nin ana prensibi elektrik üreticisinin kendi tesisinde ürettiği elektriği yine kendi uhdesindeki tesiste tüketmesi ve bunu ticarete konu etmemesi, başka bir deyişle ürettiği elektriğin 3. bir kişiye satışını gerçekleştirememesidir.

• Ancak, Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin Kanun ve Lisanssız Elektrik Üretimi Yönetmeliği’ne göre, dağıtım/iletim şebekesine bağlı olan üretim tesisinin ürettiği elektriğin tamamı, tüketim tesisi tarafından tüketilemiyor ve ortaya elektrik üretim fazlası çıkıyor ise, işbu elektrik fazlası iletim/dağıtım şebekeleri tarafından anılan kanunda belirtilen fiyat cetvelindeki tarifeler üzerinden 10 (sene) boyunca satın alınma garantisi altındadır. Ayrıca, yenilenebilir enerji kaynağına dayalı elektrik üretim tesisinde yerli malı ekipman kullanılması halinde, bahsi geçen kanunun bir başka cetvelindeki tarifeler de ek olarak tesisin geçici kabulünün yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl süreyle uygulanır.

• Üretim ve tüketim tesisi Türkiye’de mevcut 21 dağıtım bölgesinden birinde birlikte bulunduğu sürece, fiziksel olarak aynı yerde olması gerekmemektedir.

• Aynı bağlantı noktasına bağlanan veya elektrik enerjisi tüketimleri tek bir ortak sayaç ile ölçülebilen bir veya birden fazla gerçek ve/veya tüzel kişi, uhdesindeki/uhdelerindeki tesislerde tüketilen elektrik enerjisi için tüketimlerini birleştirerek Lisanssız Elektrik Üretimi Yönetmeliği kapsamında üretim tesisi ya da tesisleri kurabilir. Tüketim birleştirmeye katılan kişilerin her birinin ayrı ayrı tüketim tesisi ya da tesislerinin olması gerekir. Tüketimini birleştiren gerçek ve/veya tüzel kişiler, anılan Yönetmelik hükümlerinden yararlanmak amacıyla aralarından bir kişiyi vekâlet sözleşmesiyle tam ve sınırsız olarak yetkilendirir. Yönetmelik hükümlerinin uygulanması amacıyla yapılacak iş ve işlemler, yetkilendirilen kişi nam ve hesabına yapılır.

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, mevcut binaların yenilenebilir enerji kaynaklarından elektrik üretilmesi ile ilgili konularda tadilat yapılması halinde, bu bahsi geçen yönetmelik hükümleri doğrultusunda uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanım izni veren ilgili idare tarafından onaylanır ve uygulanması sağlanır.

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, yeni yapılacak olan ve yapı ruhsatına esas kullanım alanı yirmi bin metrekarenin üzerinde olan binalarda ısıtma, soğutma, havalandırma, sıhhi sıcak su, elektrik ve aydınlatma enerjisi ihtiyaçlarının tamamen veya kısmen karşılanması amacıyla, yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı, tasarımcılar tarafından projelendirme aşamasında analiz edilir. Bu uygulamalardan biri veya birkaçı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan birim fiyatlar esas alınmak suretiyle hesaplanan, binanın toplam maliyetinin en az yüzde onuna karşılık gelecek şekilde yapılır.

• Kat mülkiyetine konu bir apartman çatısına PV panellerinin kurulup, binanın elektrik ihtiyacının bu PV panelleri tarafından karşılanması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilaveler” maddesine göre gerçekleştirilebilir. Bahsi geçen maddeye göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün (apartmanın) ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen ortak yerler, öncelikle mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca (otopark, bahçe vs.) özgülenmemiş veya işbu ortak yerde kurulacak PV panelleri diğer bağımsız bölüm maliklerinden bir veya birkaçını sürekli olarak rahatsız edici nitelikte olmamalıdır. Aksi takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekecektir.

• Kat Mülkiyeti Kanununa göre PV panellerinin kurulması gibi faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir. 

İşlem Sırası:
  • Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, 
  • Yeni binalarda kurulacak PV panelleri için tasarımcılar tarafından projelendirme aşamasında analiz yapılması 
  • Mevcut binalarda PV panellerinin kurulabilmesi için uygulama projesi hazırlanması ve İlgili İdare tarafından onaylanması
  • İlgili dağıtım veya iletim şirketine başvurularak, bağlantı sözleşmesi akdedilmesi

G) Konutlarda Isı Pompası Kullanımı İlgili Hukuki Düzenlemeler
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre ısı pompası; toprakta, havada ve suda düşük sıcaklıkta mevcut olan enerjinin, ısıtma ve/veya soğutma yapmak amacıyla bina içine iletilmesini sağlayan düzenek olarak tanımlanmıştır.

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, yeni yapılacak olan ve yapı ruhsatına esas kullanım alanı yirmi bin metrekarenin üzerinde olan binalarda ısıtma, soğutma, havalandırma ihtiyaçlarının tamamen veya kısmen karşılanması amacıyla hava, toprak veya su kaynaklı ısı pompası sistemi kullanımı, tasarımcılar tarafından projelendirme aşamasında analiz edilir. Bu uygulamalar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan birim fiyatlar esas alınmak suretiyle hesaplanan, binanın toplam maliyetinin en az yüzde onuna karşılık gelecek şekilde yapılır.

• Kat mülkiyetine konu bir apartmanda ısı pompasının kurulumu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilaveler” maddesine göre gerçekleştirilebilir. Bahsi geçen maddeye göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün (apartmanın) ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen ortak yerler, öncelikle mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca (otopark, bahçe vs.) özgülenmemiş veya işbu ortak yerde kurulacak ısı pompası sistemi diğer bağımsız bölüm maliklerinden bir veya birkaçını sürekli olarak rahatsız edici nitelikte olmamalıdır. Aksi takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekecektir.

• Kat Mülkiyeti Kanununa göre ısı pompası kurulması gibi faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. 

H) Konutlarda Güneş Enerjisi ile Su Isıtma Sistemleri Kullanımı ve İlgili Hukuki Düzenlemeler
Güneş enerjisi ile su ısıtma sistemleri, güneş enerjisinden faydalanılarak konutlarda kullanılacak suyun ısıtılmasında kullanılan bir teknolojidir. İlk yatırım maliyeti ve bakım masrafları dışında herhangi bir masraf gerektirmemesi ve tamamen çevre dostu olması sebebiyle Türkiye’de oldukça yaygın olarak kullanılmaktadır.

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, yeni yapılacak olan ve yapı ruhsatına esas kullanım alanı yirmi bin metrekarenin üzerinde olan binalarda sıhhi sıcak su ihtiyaçlarının tamamen veya kısmen karşılanması amacıyla, yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı, tasarımcılar tarafından projelendirme aşamasında analiz edilir. Bu uygulamalar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan birim fiyatlar esas alınmak suretiyle hesaplanan, binanın toplam maliyetinin en az yüzde onuna karşılık gelecek şekilde yapılır.

• Kat mülkiyetine konu bir apartmanın çatısına güneş enerjisi ile su ısıtma sistemi kurulması ve apartmanın sıcak su ihtiyacının bu sistem ile karşılanması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilaveler” maddesine göre gerçekleştirilebilir. Bahsi geçen maddeye göre; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen ortak yerler, öncelikle mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca (otopark, bahçe vs.) özgülenmemiş veya işbu ortak yerde kurulacak su ısıtma sistemi diğer bağımsız bölüm maliklerinden bir veya birkaçını sürekli olarak rahatsız edici nitelikte olmamalıdır. Aksi takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekecektir.

• Kat Mülkiyeti Kanununa göre sıcak su sistemi kurulması gibi faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. 

• Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ancak artık yerleşik olan birçok Yargıtay kararına göre, bir kat maliki aşağıdaki şartların tamamının varlığı halinde tek başına ortak yerlerde bu tür su ısıtma sistemlerini kurabilmektedir. Yargıtay’ın bahsi geçen kararları, işbu sistemleri kuran bağımsız bölüm maliklerini değil, çevreyi korumak düşüncesine dayanmaktadır.

  • Sistemin hiçbir şekilde ana yapıya zarar vermemesi,
  • Ana yapının estetiğinin bozulmaması,
  • Kat malikinin arsa payı ile oranlı bulunması,
  • Ana yapıdaki diğer tüm bağımsız bölümlerin de bu sistemi kurmalarına yetecek bir alanın kalmış olması,
  • Sistemden su sızıntısı ve benzeri arızlarla diğer bağımsız bölümlere gelebilecek bir zarar konusunda gerekli önlemlerin alınmış bulunması.

I) Konutlarda Mikro-kojenerasyon Sistemlerinin Kullanımı ve İlgili Hukuki Düzenlemeler
Lisanssız elektrik üretimi yönetmeliğine göre, mikro-kojenerasyon sistemi, elektrik enerjisine dayalı toplam kurulu gücü 100 kWe ve altında olan ısı ve elektrik ve/veya mekanik enerjinin eş zamanlı olarak üretiminin gerçekleştirildiği tesis olarak tanımlanmıştır.
Türk Hukuku’na göre elektrik üretimi kural olarak Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK)’nun verdiği lisanslara dayanılarak kamu ve özel sektör üretim şirketleri ile organize sanayi bölgesi tüzel kişilikleri tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Ancak, kanun koyucu bazı hallerde bahsi geçen lisans alma ve tüzel kişiliği haiz olma şartını aramamaktadır. Lisanssız Elektrik Üretimi Yönetmeliği ve Tebliğine göre mikro-kojenerasyon sistemlerinin kurulumu ve kullanımı şirket kurulmasına ve lisans alınmasına gerek olmaksızın gerçekleştirilebilmektedir.

• Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği’nin ana prensibi elektrik üreticinin kendi tesisinde ürettiği elektriği yine kendi uhdesindeki tesiste tüketmesi ve bunu ticarete konu etmemesi, başka bir deyişle ürettiği elektriğin 3. bir kişiye satışını gerçekleştirememesidir.

• Ancak, Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin Kanun ve Lisanssız Elektrik Üretimi Yönetmeliği’ne göre, dağıtım/iletim şebekesine bağlı olan üretim tesisinin ürettiği elektriğin tamamı, tüketim tesisi tarafından tüketilemiyor ve ortaya elektrik üretim fazlası çıkıyor ise, işbu elektrik fazlası iletim/dağıtım şebekeleri tarafından anılan kanunda belirtilen fiyat cetvelindeki en düşük tarife üzerinden 10 (sene) boyunca satın alınma garantisi altındadır. Ayrıca, mikro-kejenerasyon tesisinde yerli malı ekipman kullanılması halinde, bahsi geçen kanunun bir başka cetvelindeki tarifeler de ek olarak tesisin geçici kabulünün yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl süreyle uygulanır.

• Üretim ve tüketim tesisi Türkiye’de mevcut 21 dağıtım bölgesinden birinde birlikte bulunduğu sürece, fiziksel olarak aynı yerde olması gerekmemektedir.

• Aynı bağlantı noktasına bağlanan veya elektrik enerjisi tüketimleri tek bir ortak sayaç ile ölçülebilen bir veya birden fazla gerçek ve/veya tüzel kişi, uhdesindeki/uhdelerindeki tesislerde tüketilen elektrik enerjisi için tüketimlerini birleştirerek Lisanssız Elektrik Üretimi Yönetmeliği kapsamında üretim tesisi ya da tesisleri kurabilir. Tüketim birleştirmeye katılan kişilerin her birinin ayrı ayrı tüketim tesisi ya da tesislerinin olması gerekir. Tüketimini birleştiren gerçek ve/veya tüzel kişiler, anılan Yönetmelik hükümlerinden yararlanmak amacıyla aralarından bir kişiyi vekâlet sözleşmesiyle tam ve sınırsız olarak yetkilendirir. Yönetmelik hükümlerinin uygulanması amacıyla yapılacak iş ve işlemler, yetkilendirilen kişi nam ve hesabına yapılır.

• Bir gerçek veya tüzel kişi, uhdesindeki her bir tüketim tesisi için sadece bir adet mikro-kojenerasyon tesisi kurabilir.

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, mevcut binalarda kojenerasyon sistemi kurulması ile ilgili konularda tadilat yapılması halinde, bahsi geçen yönetmelik hükümleri doğrultusunda uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanım izni veren ilgili idare tarafından onaylanır ve uygulanması sağlanır.

• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre, yeni yapılacak olan ve yapı ruhsatına esas kullanım alanı yirmi bin metrekarenin üzerinde olan binalarda ısıtma, soğutma, havalandırma, sıhhi sıcak su, elektrik ve aydınlatma enerjisi ihtiyaçlarının tamamen veya kısmen karşılanması amacıyla mikro-kojenerasyon sistemi kullanımı tasarımcılar tarafından projelendirme aşamasında analiz edilir. Bu uygulamalardan biri veya birkaçı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan birim fiyatlar esas alınmak suretiyle hesaplanan, binanın toplam maliyetinin en az yüzde onuna karşılık gelecek şekilde yapılır. 

• Kat mülkiyetine konu bir apartman çatısına mikro-kojenerasyon sisteminin kurulup, binanın elektrik-ısı gibi ihtiyaçlarının bu tesis tarafından karşılanması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilaveler” maddesine göre gerçekleştirilebilir. Bahsi geçen maddeye göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün (apartmanın) ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bahsi geçen ortak yerler, öncelikle mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca (otopark, bahçe vs.) özgülenmemiş veya işbu ortak yerde kurulacak mikro-kojenerasyon sistemi diğer bağımsız bölüm maliklerinden bir veya birkaçını sürekli olarak rahatsız edici nitelikte olmamalıdır. Aksi takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekecektir.

• Kat Mülkiyeti Kanununa göre mikro-kojenerasyon tesisi kurulması gibi faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. 

İşlem Sırası:
  • Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, 
  • Yeni binalarda kurulacak mikro-kojenerasyon sistemleri için tasarımcılar tarafından projelendirme aşamasında analiz yapılması 
  • Mevcut binalarda mikro-kojenerasyon sistemleri kurulabilmesi için uygulama projesi hazırlanması ve İlgili İdare tarafından onaylanması
  • İlgili dağıtım veya iletim şirketine başvurularak, bağlantı sözleşmesi akdedilmesi

III. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA BİNALARIN YIKIMI VE YENİDEN İNŞASI

İlgili Mevzuat:
  • 31.05.2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 16.05.2012 tarihli ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
  • 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
  • 03.07.2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu
  • 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu
  • 19.09.2006 tarihli ve 5543 sayılı İskan Kanunu
  • 02.03.1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu
  • 20.07.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu
  • 644 Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname
  • 08.10.2012 tarihli ve 2012/3803 sayılı 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Bakanlar Kurulu Kararı
  • 15.12.2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliği
  • 13.09.2012 tarihli ve 28410 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği
  • 04.07.2012 tarihli ve 28343 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamunun Mülkiyetinde veya Kullanımında Olan Yerlerde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı İlan Edilmesinin Usul ve Esaslarına İlişkin Tebliğ
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan 26.03.2013 tarihli ve 86447542-010.06/1370 sayılı 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerine Yapılacak Kira Yardımlarına İlişkin Olarak Yayınlanmış Olan Genelge
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan 27.03.2013 tarihli ve 26931468/010.06-1390 sayılı Riskli Yapı Tespiti Çalışmalarına İlişkin Genelge
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan 27.03.2013 tarihli ve 68831067/010-1391 sayılı Riskli Yapıların Yıktırılması Sürecin ve Takibine İlişkin Genelge

İlgili Kurum ve Kuruluşlar:
  • T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 
  • Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü
  • Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri (Bursa, İstanbul ve İzmir Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri)
  • Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri
  • İlgili İdareler: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyeleri, bu sınırlar dışında İl Özel İdarelerini, büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki İlçe Belediyelerini ifade eder.
  • Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)
  • Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacıyla 31.05.2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanun uyarınca yapılacak uygulamalar üç ana başlıkta toplanabilir. Bunlar;

I. Riskli Alan/Yapı Tespiti ve Bildirim Süreci
6306 Sayılı Kanun kapsamında;
• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanları,

• Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıları ifade eder.

İlk olarak, yapılara risk tespitinin yaptırılması gerekmektedir.
Binanın risk durumunun tespit ettirilebilmesi için herhangi bir yapı malikinin tapu ve kimlik fotokopisi ile birlikte Bakanlıkça lisanslandırılmış olan kurum veya kuruluşlara başvurması yeterlidir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir.

Risk tespiti yapılır ve rapor hazırlanır.
Riskli yapılar gözlemsel olarak değil, 02.07.2013 tarih ve 28695 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar hükümleri kapsamında yapılacak çalışmalara göre tespit edilir. Bakanlıkça lisanslandırılmış olan kurum veya kuruluşlar tarafından gerekli saha çalışmaları neticesinde binadan toplanan bilgiler ile binanın modellenmesi ve analizi yapılır. Elde edilen sonuçlar değerlendirilerek binanın risk tespiti yapılır ve raporu hazırlanır. 

Risk tespiti raporu incelenir ve onaylanır.
Lisanslı kurum veya kuruluş tarafından tanzim edilen binanın risk tespit raporu, incelenmek üzere 7 gün içinde Belediyeye gönderilir. İlgili rapor Belediye tarafından incelenir. İlgili yönetmeliğe uygun olarak hazırlanmış raporlar kabul edilir ve sistem üzerinden de onaylanır. 

Tapuya bildirimde bulunulur ve maliklere tebligat gönderilir.
İnceleme sonucunda riskli bulunan yapılar 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne ve İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yazılı olarak bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce, söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir. Hak sahiplerine yapılacak olan tebligatta, “yapının riskli olarak tespit edildiği, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı Müdürlüğe itiraz dilekçesi verilebileceği, 60 günden az olmamak üzere idarece belirlenecek süre içinde yapının yıktırılması gerektiği” hususları yer alır.

II. İtiraz ve Yıkım Süreci

İtiraz süreci 
Tapu tarafından yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde malikler veya kanuni temsilcileri tarafından riskli yapı tespitine karşı Belediyeye dilekçe ile başvurulur. Riskli yapı tespitine yapılan itiraz dilekçesi ile birlikte riskli yapı tespit raporu Teknik Heyetçe incelenmek üzere Belediyesince İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne gönderilir. Bakanlıkça o il için teşkil edilmiş olan teknik heyet tarafından riskli yapı tespit raporu tekrar incelenir ve yapı ile ilgili nihai karar verilir.

Yapılan inceleme sonucu yapının risksiz bulunması suretiyle itirazın kabul edilmesi halinde, Müdürlükçe ilgili Belediyesine ve tapu müdürlüğüne yazı yazılarak yapı üzerindeki riskli yapı belirtmesi kaldırılır. 

Yapılan inceleme sonucunda itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde yıkım sürecine girilir.

Riskli yapının yıkımına başlanır.
İlgili idare tarafından tebligat yoluyla riskli olarak tespit edilen taşınmazın maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılması istenir. Yapı maliklerinin müracaatı üzerine, idare tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir. Yıkım ruhsatı idare tarafından, maliklerden en az birinin başvurusu ile ‘yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına istinaden’ diğer maliklerin muvafakatı aranmaksızın, 6 iş günü içerisinde düzenlenir. Verilen süre içinde yapının yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir ve yapı yıktırılmamış ise “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek 30 günden az olmak kaydıyla ek süre verilir.

Verilen süreler içinde, riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir. Söz konusu riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirleri tarafından yapılır veya yaptırılır.

Yukarıda belirtildiği şekilde yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli yapılar, Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır.

Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.

III.Yıkım Sonrası Yeniden Yapılanma Süreci 
Yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtasıyla yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Bu toplantıda, yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır;  anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. 

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. 

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları ayrıca Müdürlüğe de bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.
Son olarak, satış ve tahsis işlemleri neticelendirilir ve uygulamaya geçilir. 

Riskli Olarak Tespit Edilen Yapıların Güçlendirilmesi:
6306 sayılı Kanun’da güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapıların güçlendirilebileceğinden bahsedilmesine rağmen, güçlendirme süreci hakkında herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu yüzden, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan bir binada güçlendirme konusunda bu Kanun’a göre hareket edilmesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesine göre, bir binada güçlendirme yapılabilmesi için ya bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının olması ya da yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması gerekmektedir. 

Güçlendirme ile ilgili proje hazırlama ve uygulama sürecinin ise ilgili idare (Belediye veya Valilik) ile malikler arasında imar mevzuatı çerçevesinde devam etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda; idare tarafından yıkım için verilecek süre zarfında, malikler tarafından güçlendirme projesinin hazırlatılması ve belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde Belediyeye, bu sınırlar dışında ise Valiliğe başvurularak imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekmektedir.  

Akabinde güçlendirme işinin sürüncemede kalmadan gerçekleştirilmesi için, yapılacak işin mahiyetine göre idare tarafından maliklere makul bir süre verilerek, süre sonunda güçlendirme yapılıp yapılmadığı ilgili idare tarafından kontrol edilecektir. Güçlendirme işi tamamlandıktan sonra, kat maliklerince ilgili belediyesinden alınacak yapı kullanma izin belgesine istinaden, tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhinin kaldırılması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulması gerekecektir.


IV. BİNALARIN YENİDEN İNŞASINI ÜSTELENECEK MÜTEAHHİTLER VE/VEYA İNŞAAT FİRMALARI İLE YAPILACAK SÖZLEŞMELERDE YER ALMASI GEREKEN HUSUSLAR
Bu çalışma kapsamında binaların yeniden inşası ve tadili amacıyla kat malikleri (“İş Sahibi”) ile müteahhitler ya da inşaat firmaları (“Yüklenici”) arasında akdedilecek yüklenici sözleşmelerinin imzalanması sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar ile imzalanacak sözleşmelerde yer alması gereken hususlar en temel olarak aşağıda iletilmektedir. Ancak bu süreçte her somut olayın özelliğine göre, mutlaka sözleşmede yer almasını önerdiğimiz bu temel hususların dışında özel düzenlemelere de yer verilmesi gerekebileceğini özellikle belirtmek isteriz.  

Sözleşme imza sürecinin başında aday firmalardan, mali ve teknik yeterliliğe sahip olduklarını gösteren bilgi ve belgelerin istenmesinde büyük yarar bulunmaktadır. Buna paralel olarak benzer nitelikteki işlerdeki deneyim ve tecrübelerinin belgelendirilmesi ve eğer varsa iş bitirme belgelerinin istenmesi önerilmektedir. 

Çok sık karşılaşılan problemlerden bir kaçı; şirketin yeni kurulmuş olması, işi yerine getirebilecek yeterli donanıma, çalışana, ekipmana sahip olmaması ve bu sebeple işin tamamlanamaması, ortaklık yapısının muhatap olunan kişilerden farklı olduğunun tespiti gibi hususlardır. Bir diğer önemli konu ise, çalışan personelin iş güvenliği ve işçi sağlığının mevzuatın aradığı şartları haiz şekilde sağlanmasıdır. Bu husus, en temel olarak çalışanlara verilecek eğitim, çalışma koşullarının kontrolü, sosyal güvenlik haklarının yine mevzuatın aradığı şekilde sağlanması ile mümkündür. Aksi takdirde, iş veren olarak müteahhit firmanın yerine getirmediği bu yükümlülüklerden sorumluluğun doğabileceğini hatta bazı durumlarda cezai sorumluluğun dahi söz konusu olabileceğini belirtmek gerekir. 

İşin kapsam ve büyüklüğüne göre inşaatın projeye ve sözleşmeye uygun yapıldığının ve ilerlediğinin kontrolü için teknik kontrolör ile çalışılması da ayrıca önerilebilmektedir. 
   
Bu çerçevede sözleşmede yer alması önerilen en temel hususlar önem sırası gözetilmeksizin aşağıda sıralanmıştır. 

  • Sözleşme taraflarına ve tebligat adreslerine ilişkin bilgiler,
  • Sözleşme konusu işin kapsamı, 
  • İşin miktarı, bedeli, süresi ve iş programı,
  • İşe başlama zamanı ile işin süresi ve gecikme hallerindeki cezalar,
  • Ödeme planı ve ödeme planının işin safhalarının tamamlanmasına göre belirlenmesi,
  • İşin teslim alınmasının ve İş Sahibi tarafından kontrolünün nasıl sağlanacağı,
  • Sözleşme konusu imalatta kullanılacak malzemelerin kim tarafından temin edileceği,
  • Tarafların her türlü hak ve yükümlülükleri,
  • Özellikle İş Sağlığı ve Güvenliği hükümlerine uygunluk zorunluluğu,
  • İş Sağlığı ve Güvenliği hükümleri bakımından, işin yapılması sırasında meydana gelebilecek iş kazalarından ve çalışacak kişilerin üçüncü kişilere verecekleri zararlardan doğacak sorumluluklara ilişkin düzenlemeler ve gerekirse son ödemelerin sözleşmesel yükümlülüklerin tamamen yerine getirildiğinin tespitine kadar belirli bir süre tutulmasına dair hükümler, 
  • Sözleşme konusu işin geçici ve kesin kabulleri ile hak ediş ödemelerinin nasıl yapılacağı,
  • İşe ait bütün tatbikat proje ve hesapları ile detayları, kullanılacak ürünlerin tanımı, birim fiyat listeleri ve teknik şartnameler,
  • Sözleşme kapsamına giren tüm işlerin garanti süreleri,
  • Sözleşme konusu işin yapılmasında alt yüklenici kullanılıp kullanılamayacağı, kullanılacaksa bunun onaya ve belirli kriterlerin gerçekleşmesine bağlanması
  • Sözleşmenin fesih ve sona erme halleri,
  • Sözleşmeden kaynaklı herhangi bir yükümlüğün yerine getirilmemesi ve/veya ihlal edilmesi, bunlara aykırı davranılması hallerinde ödenecek cezai şartlar,
  • Sözleşme konusu işe ilişkin istenecek teminatlar, 
  • Sözleşmeye uygulanacak hukuk ile ihtilafların halline ilişkin düzenlemeler.

İşbu çalışmada yer alan hususlar genel bir bilgilendirme yapılması amacıyla hazırlanmış ve bu çalışmanın kapsamı bu şekilde belirlenmiştir. Her somut olayın özelliğinin farklı olması ve kendisine has detaylar içermesi, Yargıtay uygulamasının değişmesi nedeniyle farklı uygulamaların ortaya çıkması gibi nedenlerle bu çalışmanın belirtilen genel bilgilendirme amacının dışında bağlayıcı bir hukuki görüş olarak kullanılması ve/veya bu şekilde yansıtılması, yorumlanması, buna dayanarak işlem yapılması mümkün değildir. Çalışmanın belirtilen amaç dışında kullanılması halinde, TuREEFF’e herhangi bir sorumluluk yüklenemez.